Los factores que pusieron fin al auge de los alquileres en EEUU

Durante más de una década, la cantidad de casas en EEUU se ha expandido año tras año. Y quienes las ocupan, también: el país acoge a más de 1 millón de nuevos inquilinos cada doce meses. Este año, la explosión de personas que buscaban alquilar –iniciada después de la crisis de subprime– está en descenso: por primera vez desde 2005, ha bajado la cantidad de casas alquiladas en Estados Unidos.

Doce años de crecimiento han transformado el mercado de las viviendas para siempre. Hoy, los que ganan sueldos altos constituyen una parte mucho más grande del grupo total de inquilinos en EEUU, en comparación de lo que conformaban cuando se disparó la cantidad de inquilinos en 2005. Entre 2005 y 2016, el porcentaje de casas con ingresos mayores a $100,000 –y que vivían en casas y apartamentos arrendados– incrementó de un 12% a un 18%. Se trata de un aumento de unos 3 millones de personas: casi un tercio del incremento total de 9.9 millones de inquilinos en esos 11 años.

Este es un cambio con implicaciones grandes para las ciudades que tienen altos costos de vida. Tal como explica un reporte del t Center for Housing Studies (Centro Colectivo para Estudios sobre la Vivienda) de la Universidad de Harvard, el descenso es un testimonio del alcance y la profundidad de la crisis de ejecuciones hipotecarias, en la que tantas personas dejaron de ser dueños de sus viviendas y pasaron a ser inquilinos de otra. Pero a pesar de que la expansión en la cantidad de inquilinos quizás esté desacelerando, los cambios en la vivienda de alquiler –y en las personas que optan por arrendar– están aquí para quedarse.

El gráfico muestra cómo ha cambiado el panorama de los arrendatarios en una década: en el eje izquierdo, el cambio interanual; en el derecho, el total de arrendatarios.

Según explica el reporte, la nueva norma refleja que los inquilinos son mayores, más pudientes y con mayores probabilidades de tener hijos. Entre 2006 y 2016, la edad mediana de los inquilinos en EEEUU se disparó de 36 a 40. Las familias con niños ahora representan un porcentaje mayor del grupo –un 33%– en comparación al grupo conformado por los dueños de sus viviendas, donde el 30% tiene hijos. Gracias a un flujo mayor de arrendatarios blancos, el grupo de inquilinos estadounidenses se parece más al EEUU en general a nivel demográfico… mucho más que el grupo general de dueños de casa.

Gran parte de la expansión en la vivienda de alquiler llegó en forma de casas unifamiliares –que tradicionalmente se habían reservado para compradores de casas con niños– en viviendas de alquiler. Según indica el reporte, entre 2004 y 2006 “la cantidad de casas unifamiliares disponibles para arrendar incrementó en casi 4 millones, lo cual aumentó el total a 18.2 millones”. Esto fue producido por un boom en construcciones de propiedades multifamiliares, el cual se dio en las áreas de los centros de áreas metropolitanas y también en corredores comerciales.

Los nuevos edificios de departamentos y condominios –los que causaron muchas tensiones en las ciudades que rápidamente se estaban gentrificando– muestran que un porcentaje grande y creciente de inquilinos decidió mudarse. En estas áreas, los costos se dispararon por tres factores principales –mano de obra, tierra y materiales–los que han producido edificios de alquiler que abrumadoramente atienden a las casas de altos ingresos. Entre 2001 y 2016, el alquiler mensual mediano aumentó en un 27% para llegar a $1,480, mayormente porque resulta carísimo construir vivienda de alquiler en los lugares donde los inquilinos quieren vivir.

Esto estaría bien si los ingresos se mantuvieran a la par con los costos de vida, pero simplemente no lo están haciendo. Para que una casa pague $1,480 al mes sin gastar más del 30% de su ingreso en alquiler, una casa necesita ganar al menos $59,000 al año. Pero el ingreso medio de los inquilinos es de $37,300. Eso no es suficiente para vivir de modo asequible.

A lo largo de los últimos dos años, se ha aflojado un poco la presión ejercida en algunos inquilinos. La cantidad de personas sobrecargadas por los costos del alquiler –como las que pagaban más del 30% de sus ingresos hacia el arriendo– bajó de 21.3 millones en 2014 a 20.8 millones en 2016. La cantidad de casas con alquileres que representan más de la mitad de sus ingresos también bajó: de 11.4 millones a 11 millones.

El problema está en el gran número de personas que quedaron atrapadas por la crisis a medida que se iba desenvolviendo a lo largo de la ultima década. La explosión en el número de inquilinos fue acompañada por un aumento astronómico en casas que no pueden costear sus alquileres. Tomará un triaje completo de alquileres para sanar los daños de la crisis de ejecuciones hipotecarias. “Con el ritmo promedio de mejoría entre 2014 y 2016, tomará otros 24 años para que la cantidad de inquilinos sobrecargados por los costos [del alquiler] regrese al nivel [en que estuvo] en 2001”, indica el reporte.

En el gráfico se muestra la cantidad de los arrendatarios que destinan más del 30% de su sueldo al alquiler. En verde, aquellos que están moderadamente sobrecargados, y en verde grisáceo aquellos severamente sobrecargados.

Los próximos pasos tomados por el gobierno federal podrían asegurar los avances que los inquilinos han hecho recientemente… o bien revertirlos rápidamente.

La reforma tributaria será particularmente importante para el futuro de la vivienda. Uno de los instrumentos principales para construir vivienda asequible para las familias más vulnerables –el Low-Income Housing Tax Credit o Crédito Fiscal para la Vivienda de Familias de Bajos Ingresos– podría terminar con menor valor si se reduce la tasa impositiva a las empresas. Una versión de la ley amenazó con eliminar por completo el programa de créditos fiscales para la vivienda. Y aunque el Congreso todavía no ha aprobado un nuevo presupuesto bajo la istración Trump, hasta ahora cada propuesta ha incluido cortes draconianos a la asistencia pública, lo cual incluye a la vivienda.

Una ley de reforma tributaria que termine apretando a la clase media después de una década –en combinación con recortes presupuestarios inmediatos para las casas de bajos ingresos– podría regresar al país al nivel de desesperación que se vivió durante la crisis de ejecuciones hipotecarias.

Y esto ni siquiera toma en cuenta las amenazas impredecibles como una recesión o los cambios pronosticados, tales como los demográficos, a medida que la mayor parte de la generación de baby boomers se retira y los millennials más jóvenes forman sus casas. A lo largo de la última década el país tiene un grupo de inquilinos que es más viejo, más pudiente, tiene más personas blancas conformándolo, y con más hijos.

Esa transformación quizás termine siendo permanente.

Este artículo fue originalmente publicado en inglés en CityLab.com.